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最新房地产政策解读/奚正辉

时间:2024-07-01 10:34:05 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8737
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最新房地产政策解读

奚正辉


  2010年4月17日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),该政策可谓空前严厉,政策出台之后的2个月内房价小幅下挫,交易量严重萎缩,但是3个月之后,价格与价格都出现反弹。由于中国的货币政策还非常宽松,经济稳步快速增长,物价也在上涨,故房地产价格没有下调。高房价严重影响了普通居民的居住问题,导致居民居住困难及改善居住困难。而且,高房价导致居民的收入都花费在房屋上,使其没有多余的钱去改善其它生活质量,也影响了其它行业的消费与发展。
  居住是老百姓的民生问题,政府必须出面解决。近期,国家陆续出台了严厉的政策打压房价,主要有:2010年9月29日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)。2010年10月7日,上海市市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)
本律师长期从事房地产交易投资,将新旧政策进行了比较,并简单总结如下,供需要的读者参考适用:

一、住房贷款中第二套住房认定标准
  若有下例情形之一,就被认定是第二套住房贷款(其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款):
1、借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)已登记有一套成套住房的;
2、借款人已利用贷款购买过一套住房(即使该住房已经出售),又申请贷款购买住房的。

二、契税政策变化
  对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
注:增加了该住房属于家庭唯一住房。

三、个人所得税的变化
  对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
  注:原来规定是可以先缴纳保证金,1年内重新购房可以退保证金。但是对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,依旧免征个人所得税。

四、限购房屋
  2010年10月7日起,暂定上海市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手房)。对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

五、境外人购房
1、境外机构和个人在中国境内不得购买非住宅,除非先设立外商投资企业。
2、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。(内部要求只能买一套)


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所

中国建设银行关于改革营运资本金管理办法的通知

建设银行


中国建设银行关于改革营运资本金管理办法的通知
建设银行


一、置换办法
以“营运资金”置换对各级分支行的“营运资本金”,恢复营运资金的本来面目,剥离其现有的“资本”性质,并将营运资本金的相关会计科目由原来归属于权益项下改为归属于金融企业往来项下。具体操作步骤如下:
(一)清理确认
总行对各行“上级拨入营运资本金”帐户先行清理,并对清理结果予以批复确认,此项工作已于1997年11月1日前完成;各行对所属分支行“上级拨入营运资本金”帐户(含外币)的清理确认工作于1997年12月25日前完成。
(二)上收
将各县级行(含县级市行,下同)的营运资本金上收到二级分行进行集中管理。县级行的营运资本金上收后,各县级行(含县级以下机构)停止使用“上级拨入营运资本金”科目,各二级分行停止使用”拨付所属营运资本金”科目。此项工作于1997年12月25日前完成。
(三)科目置换
取消“803上级拨入营运资本金”和“802拨付所属营运资本金”科目,代之以“575拨入营运资金”和“574拨出营运资金”科目,并将“575拨入营运资金”和574“拨出营运资金”的科目归属在试算平衡表中的“现金及金融企业往来”项目下;分行“575拨入营
运资金”和“574拨出营运资金”的轧差数归属在资产负债表的其他负债项目内。此项工作于1997年12月30日前完成。

二、集中管理
(一)建设银行的注册资本由总行统一注册,建设银行的实收资本由总行统一管理、统一核算,建设银行各分行的营运资金由总行统一拨付、统一调度。
(二)营运资金的使用实行授权管理制度,各行不得自行调整上级拨入的营运资金,对下级行“拨出营运资金”不得超过上级行“拨入营运资金”数额,各一级分行对下级行进行营运资金的调度必须报总行备案。
(三)营运资金的相关科目集中使用,县级行(含县级以下机构)停止使用营运资金的相关科目。
(四)总行根据流动性、效益性的原则以及各行的实际情况,将营运资金适当进行调度,以保持营运资金的流动性和增强各行的效益观念。

三、有偿使用
自1998年1月1日起,总行对营运资金实行有偿使用的制度。对各行暂按5%的年利率和营运资金实际占用额按季收费,此项收费将列入各行1998年度预算,相应抵减分行盈利指标。计算公式如下:
××分行营运资金占用费=该行营运资金季占用平均余额×5%×1/4
总行财会部于每季终了后5日内,按上述公式计算各行上季应交的资金占用费并向各行扣收。
香港分行营运资金占用费的收取暂按总行原定的标准和原则办理。

四、总帐传输
(一)随会计科目设置调整,相应置换金融统计指标对应会计科目。
金融统计指标1112E3000拨付营运资金对应调整后“574拨出营运资金”;113251000拨入营运资金对应调整后会计科目“575拨入营运资金”。取消原对应会计科目“802拨付所属营运资本金”、“803上级拨入营运资本金”。
(二)总帐数据自动生成会计试算平衡表项目小计“十、现金及金融企业往来”应含会计科目“573经营调节基金”、“574拨出营运资金”和“575拨入营运资金”的余额。
(三)总帐传输的本次调整在1997年12月30日以前执行。

附件:营运资本金管理办法改革的帐务处理规定
一、有关科目的设置
(一)增设“574拨出营运资金”和“575拨入营运资金”,用以反映上级行与下级行之间营运资金拨付和占用的关系。
“574拨出营运资金”科目核算拨付所属的营运资金。本科目按拨付所属设明细户,拨付营运资金时记借方,收回营运资金时记贷方,余额在借方表示拨付所属的营运资金数。本科目由总行和一级分行使用。
“575拨入营运资金”科目核算上级行拨入的营运资金。本科目下设上级行户,增加营运资金时记贷方,减少营运资金时记借方,余额在贷方表示上级行拨入的营运资金数。本科目由一级分行和二级分行使用。
“拨出营运资金”和“拨入营运资金”的期末余额反映在试算平衡表的“现金及金融企业往来”项下,分别排列在试算平衡表第3页第53行和第54行;全行汇总后的试算平衡表中“拨入营运资金”和“拨出营运资金”的金额应相等。分行“拨入营运资金”和“拨出营运资金”的轧
差数归属在资产负债表的其他负债项目下,在全行本外币合并的资产负债表则只体现一个稳定的实收资本数。
(二)在“金融企业往来收入”下增设“营运资金利息收入户”,用以核算上级行拨给下级行营运资金收取的占用费。
(三)在“金融企业往来支出”下增设“营运资金利息支出户”,用以核算各行占用上级行营运资金所支付的占用费。
二、上收县级行营运资本金的帐务处理
各二级分行对所属县级行的营运资本金核对准确后,根据有关资料填制特种转帐凭证,向各县级行办理划款:
借:清算资金往来——清算中心往来户
贷:拨付所属营运资本金——××县级行户
县级行收到清算中心转来的“电子汇划付款补充报单”后进行帐务处理:
借:上级拨入营运资本金——上级行户
贷:清算资金往来——清算中心往来户
款项划转后,各县级行的“上级拨入营运资本金”和二级分行的“拨付所属营运资本金”帐户不得留有余额。
三、营运资金置换的帐务处理
(一)各一级分行按照总行1997年批复的营运资本金数,通过填制特种转帐凭证,进行科目置换。帐务处理:
总行:
借:拨出营运资金——××分行户
贷:拨付所属营运资本金——××分行户
一级分行:
借:上级拨入营运资本金——总行户
贷:拨入营运资金——总行户
(二)一级分行在对所属二级分行的营运资本金进行清理的基础上,组织系统内营运资本金科目的置换工作。
一级分行:
借:拨出营运资金——××分(支)行户
贷:拨付所属营运资本金——分(支)行户
二级分行:
借:上级拨入营运资本金——上级行户
贷:拨入营运资金——上级行户
(三)各行对本级国际部拨付的营运资本金进行清理后,进行科目置换。具体的帐务处理比照人民币进行。
(四)科目置换后,“上级拨入营运资本金”和“拨付所属营运资本金”帐户要做销户处理,今后各行不得再使用这两个科目。同时按照总行要求,对“拨入营运资金”和“拨出营运资金”设明细户核算,并建立起规范、系统、有效的管理制度。今后下级行未经上级行批准,一律不得
自行调增、调减“拨入营运资金”的余额。
四、营运资金拨入、拨出的帐务处理
总行和一级分行调整下级行营运资金时,都必须以正式文件通知下级行。
(一)总行和一级分行拨出营运资金的帐务处理。
总行和一级分行本级按相关文件编制营运资金调拨通知,并进行帐务处理:
借:拨出营运资金——××分(支)行户
贷:清算资金往来——清算中心往来户
(二)下级行收到上级行拨入的营运资金的帐务处理。
下级行按文件和清算中心转来的“电子汇划收款补充报单”进行帐务处理:
借:清算资金往来——清算中心往来户
贷:拨入营运资金——上级行户
五、收取营运资金占用费的帐务处理
总行财会部本级财会处按财会部资本金管理处出具的营运资金占用费划款通知扣收各行的营运资金占用费:
借:清算资金往来——清算中心往来户
贷:金融企业往来收入——营运资金利息收入户
各行财会部门接到清算中心转来的“电子汇划付款补充报单”后,据以入帐:
借:金融企业往来支出——营运资金利息支出户
贷:清算资金往来——清算中心往来户



1997年12月21日

宿州市人民政府关于规范行政事业性收费的规定

安徽省宿州市人民政府


宿政发 〔2002〕 15号




关于印发《宿州市人民政府关于规范行政事业性收费的规定》的通知

各县、区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
《宿州市人民政府关于规范行政事业性收费的规定》已经市政府第22次常务会议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二OO二年七月八日
宿州市人民政府关于规范行政事业性收费的规定

为加强政风建设,优化投资环境,促进经济发展,根据国家和省有关规定,现就规范行政事业性收费行为作出如下规定:
一、严格控制收费项目。所有的行政事业性收费项目都必须经国务院、省政府及省以上财政、物价部门批准,未经批准的行政事业性收费项目,不得征收。中央、省明令取消的收费项目,要立即停止征收;已经取消的行政审批项目,其相应的收费项目必须予以取消。各地各部门一律不得擅自创设新的行政事业性收费项目。
二、认真执行收费标准。行政事业性收费,必须严格按照国务院、省政府及省以上物价、财政部门批准的标准执行。行政事业性收费标准需要调整的,由收费单位向同级物价部门提出申请,经审查后,由市物价部门会同财政部门报省物价、财政部门审批。对省委托市管理的行政事业性收费标准的制定和调整,由县区物价、财政部门或市直业务主管部门提出方案,报市物价、财政部门审批。任何收费单位均不得擅自提高行政事业性收费标准。
实行政府指导价或者政府定价的具有垄断性、强制性、保护性的经营性服务项目及重要的公用事业服务项目和公益性服务项目,其收费标准需要调整的,原则上采取价格听证方式进行。
三、切实规范收费行为。对各类行政事业性收费项目,要根据法律法规的授权和政府的确定,坚持谁管理服务、谁收费原则。单位内部收费项目较多且涉及若干收费机构的,原则上应合并到一个机构牵头负责收缴。任何单位不得分解收费项目或重复收费;不得将职责范围内的公务交所属事业单位搞有偿服务;不得利用职权以举办培训班等形式搞创收或以保证金、抵押金等形式变相收费。
对企业收费,要充分考虑企业生产经营实际和承受能力,严禁利用职权强行扣押物品或随意开具《停工通知单》等手段胁迫企业缴费。对于服务性收费,必须坚持服务自愿的原则,严禁为了收费搞强行服务,甚至只收费不服务。
四、建立健全收费制度
(一)实行涉企收费审批制度。向年产值500万元以上的工业企业和年销售收入1000万元以上的商贸企业收费,必须事先到同级物价部门申领《涉企收费审批通知书》,方可收费。未经批准,任何单位和个人不得向上述企业收费。
(二)实行“二证”、“二卡”收费制度。收费单位向企业收费时,必须凭《收费许可证》和《收费员证》,亮证收费,并如实填写《涉企收费登记卡》,按照《缴费明白卡》规定的项目和标准收取。
(三)实行收费公示制度。收费单位对所涉及的收费项目、收费标准、收费范围、收费依据一律要在显著位置公示,接受社会监督。
(四)实行“收支两条线”制度。收费单位实施收费时,要使用省财政部门印制或监制的收费票据,所收资金及时、足额缴入同级财政金库或专户,不得截留、挪用、坐收坐支。
五、大力加强监督检查。物价、财政、监察、纠风等部门要认真履行职责,严肃查处各种乱收费行为。对擅自设立行政事业性收费项目或仍执行国家和省已明令取消的收费项目的,擅自变更收费范围、提高收费标准的,不按《收费许可证》的规定收费或违反审批制度收费的,应依法责令其停止收费,视其情况,可并处没收违法所得、罚款、吊销《收费许可证》;对直接负责的主管人员和其他责任人员给予警告,记过或记大过处分,情节严重的,给予降级或撤职处分。
对各类违法收费,缴费单位和个人有权拒缴,同时可向有关部门举报,有关部门应积极受理,认真查处。