深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款

陈召利


　　我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。

[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。

　　第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。

　　基本单元的确定条件为：

　　（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；

　　（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。

[深度解读]

　　申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。

[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。

　　第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。

　　房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。

[深度解读]

　　由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。

[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。

　　第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。

[深度解读]

　　业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。

　　为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。

　　需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。

[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。

　　第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。

　　房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。

北京市劳动和社会保障局


关于印发《社区公益性就业组织安置就业困难人员专项补助办法》的通知

京劳社服发[2003]92号


各区县劳动和社会保障局、财政局：

为帮助就业困难人员通过社区公益性就业组织实现就业，规范补助资金的使用，现将《社区公益性就业组织安置就业困难人员专项补助办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

附：《社区公益性就业组织安置就业困难人员专项补助办法》

二〇〇三年六月十九日


社区公益性就业组织安置就业困难人员专项补助办法

第一条 为了帮助就业困难人员通过社区公益性就业组织实现就业，根据中共北京市委 北京市人民政府 《关于贯彻落实中共中央国务院关于进一步做好下岗失业人员再就业工作文件的通知》(京发[2002]18号)精神和《北京市促进下岗失业人员再就业资金管理办法》（京财社［2003］454号）的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称就业困难人员是指：有劳动能力和就业愿望的下列人员：

（一） 女年满40周岁以上、男年满50周岁以上且符合享受本市居民最低生活保障待遇条件的城镇失业人员（认定程序按京劳社就发[2003]19号的规定执行）。

（二） 女年满35周岁以上、男年满40周岁以上，符合享受本市居民最低生活保障待遇条件且失业一年以上的城镇失业人员（认定程序由区县劳动保障部门参照京劳社就发[2003]19号制定）。

第三条 本办法适用于招用就业困难人员从事公益性劳动的社区公益性就业组织。

第四条 社区公益性就业组织招用就业困难人员应当与其签订一年（含）以上劳动合同，并按规定参加社会保险。

第五条 社区公益性就业组织招用就业困难人员从事公益性劳动，可享受社区公益性就业组织安置就业困难人员专项补助（以下简称“专项补助”），补助标准原则上按劳动合同签订之日上年度本市职工平均工资的70％制定。

区县劳动保障部门、财政部门可根据上述原则，结合本地区的物价指数和居民收入水平，制定本地区的专项补助标准，并报市劳动保障部门、市财政部门备案。

第六条 专项补助是给予社区公益性就业组织安置就业困难人员从事公益性劳动的岗位开发补助（包括：工资和福利、劳动保护、社会保险补助）。

（一） 招用就业困难人员从事社区保安、社区公共设施维护、劳动保障协管、城管协管工作,其专项补助的三分之二由区县财政再就业资金中安排；其余三分之一在失业保险基金中列支(在失业保险基金中列支的专项补助最高额为上年度本市职工平均工资70％的三分之一)。

（二） 招用就业困难人员从事社区保洁、保绿、交通协管工作的专项补助由区县财政再就业资金和失业保险基金中各安排三分之一(在失业保险基金中列支的专项补助最高额为上年度本市职工平均工资70％的三分之一),其余部分由项目收费中解决。

（三） 社区公益性就业组织已经招用的就业特困人员，在劳动合同期内，其补助标准仍按《关于建立社区公益性就业组织安置下岗职工有关问题的通知》（京劳社就发［1999］35号）、《关于调整鼓励下岗职工再就业有关政策的通知》（京劳社就发［2000］17号）中的相关规定执行。

（四） 已经招用的就业特困人员劳动合同期满后，对于续订劳动合同的，应重新核定其家庭月人均收入，凡低于本市当年居民最低生活保障标准的，社区公益性就业组织可按新标准享受该项补助。

（五） 取消给予社区公益性就业组织的一次性专项补助。

第七条 社区公益性就业组织招用就业困难人员，在享受专项补助期间不再享受该人员的社会保险补贴和一次性岗位补贴。

第八条 社区公益性就业组织招用其他人员从事公益性劳动，不享受专项补助。

第九条 申领专项补助的程序

社区公益性就业组织专项补助要按照财政部门预算和社会保险基金预算的编制要求，分别纳入区县财政部门预算和市失业保险基金预算，在预算执行中要严格按照批准的预算执行，遇特殊情况需要调整预算时，按有关规定申报。在预算执行过程中，具体申领专项补助的程序如下：

（一） 社区公益性就业组织申领区县财政再就业资金安排的专项补助，须经所在街道办事处、镇（乡）政府向区县劳动保障部门提出申请；区县劳动保障部门核实后，送同级财政部门复核，并将资金直接拨付到社区公益性就业组织在银行开设的基本账户。

（二） 社区公益性就业组织申领失业保险基金支付的专项补助，须经所在街道办事处、镇（乡）政府向区县劳动保障部门提出申请；区县劳动保障部门、财政部门核实后报市劳动保障部门；市劳动保障部门对上报材料审核无误后下达批复，并送市财政部门拨付资金。区县劳动保障部门收到专项补助后，将资金直接拨付到社区公益性就业组织在银行开设的基本账户。

第十条 申领专项补助应提供下列材料

（一） 对于首次招用的就业困难人员，申领专项补助应提供下列材料：

1．社区公益性就业组织申请；

2．《劳动合同书》（核对后退回）；

3．《就业困难人员参加社会保险缴费情况表》（样式见附件1）；

4．《社区公益性就业组织招用就业困难人员花名册》（一式二份，样式见附件2）；

5．《再就业优惠证》复印件；

6．社区公益性就业组织在银行开立的基本账户凭证复印件；

7．申请失业保险基金支付的专项补助，须附区县劳动和社会保障局请示、区县财政再就业资金安排的专项补助拨款凭证复印件。

（二） 对于已经招用的就业困难人员，在劳动合同期限内，再次申领专项补助应提供下列材料：

1. 社区公益性就业组织申请；

2．《就业困难人员参加社会保险缴费情况表》（样式见附1）；

3．社区公益性就业组织在银行开立的基本账户凭证复印件；

4．申请失业保险基金支付的专项补助，须附区县劳动和社会保障局请示、区县财政再就业资金安排的专项补助拨款凭证复印件。

第十一条 区县劳动保障部门、财政部门应加强对专项补助使用情况进行监督、检查，确保专款专用。对于虚报冒领专项补助的社区公益性就业组织，由区县劳动保障部门、财政部门负责追回全部资金，构成犯罪的，依法追究相关人员的刑事责任。

市劳动保障部门、市财政部门对专项补助每年进行一次专项审计。

第十二条 本办法自《北京市促进下岗失业人员再就业资金管理办法》下发之日起执行，《关于建立社区公益性就业组织安置下岗职工有关问题的通知》（京劳社就发［1999］35号）、《关于调整鼓励下岗职工再就业有关政策的通知》（京劳社就发［2000］17号）中的相关规定与本办法抵触的，以本办法为准。