Hong Kong


MERCHANT SHIPPING (LIABILITY AND COMPENSATION　FOR　OIL POLLUTION) ORDINANCE
　(CHAPTER 414)
　ARRANGEMENT OF SECTIONS
　　
　　ion
　　
　　I　　　　PRELIMINARY
　　hort title
　　nterpretation
　　ertificate as to parties to Conventions
　　alculation of tonnage
　　
　　II　　　 LIABILITY FOR OIL POLLUTION AND COMPULSORY INSURANCE
　　nterpretation of Part II
　　iability for oil pollution
　　xceptions from liability under section 6
　　estriction of liability for oil pollution
　　imitation of liability under section 6
　　Limitation actions
　　Restriction on enforcement of claims after establishment of
limitation
　　fund
　　Concurrent liabilities of owners and others
　　Establishment of limitation fund outside Hong Kong
　　Extinguishment of claims under Part II
　　Compulsory insurance against liability for oil pollution
　　Issue of certificate by Director
　　Rights of third parties against insurers
　　Jurisdiction of Hong Kong courts and registration of foreign
judgments
　　Warships, etc.
　　Liability for cost of preventive measures where section 6 does
not
　　apply
　　Saving for recourse actions
　　
　　III　　　THE INTERNATIONAL OIL POLLUTION COMPENSATION FUND
　　Interpretation of Part III
　　Contributions to the Fund
　　Power to obtain information
　　Liability of the Fund for pollution damage
　　Indemnification of ship owner where ship registered in Fund
Convention
　　country
　　Effect of judgments
　　Extinguishment of claims under Part III
　　Subrogation and rights of recourse
　　
　　IV　　　 MISCELLANEOUS
　　Offences by bodies corporate
　　Fees
　　Amendments, Savings and Repeals
　　
　　dule 1. Overall limit on liability of Fund
　　dule 2. (Omitted)
　　
　　rdinance to provide for　compensation　for　pollution　caused　
by　the
　　harge or escape of oil from oil-carrying ships and for　the　
liability
　　hipowners; for compulsory insurance in respect of such liability;　
for
　　ributions by oil importers and others to the　International　
Fund　for
　　ensation for Oil Pollution Damage; for the liability of　the　
Fund　in
　　ain circumstances for　such　pollution;　for　the　
indemnification　of
　　owners by the Fund; and for incidental or related matters.
　　January 1991] L. N. 13 of 1991
　PART I Preliminary
　　
　　hort title
　　Ordinance may be　cited　as　the　Merchant　Shipping　
(Liability　and
　　ensation for Oil Pollution) Ordinance.
　　nterpretation
　　In this Ordinance, unless the context otherwise requires--
　　t" includes expenses;
　　ntry" includes any territory;
　　rt" means the High Court or a judge thereof;
　　age" includes loss;
　　ector" means the Director of Marine;
　　d Convention" means the International Convention on the　
establishment
　　n International Fund for Compensation for Oil Pollution Damage　
opened
　　signature in Brussels on 18 December 1971;
　　g Kong ship" means a ship registered in Hong Kong;
　　bility　Convention"　means　the　International　Convention　
on　 Civil
　　ility for Oil Pollution Damage opened for signature in Brussels
on　29
　　mber 1969;
　　er", in relation to a ship, means the person or persons registered　
as
　　owner of the ship or, in the absence of registration,　the　
person　or
　　ons owning the ship, except that in relation to　a　ship　owned　
by　a
　　e which is operated by a person registered as the ship's operator,　
it
　　s the person registered as its operator; (Amended 74 of 1990 s.
104
　　
　　lution damage" means damage caused outside　a　ship　carrying　
oil　by
　　amination resulting from the discharge or escape of oil from the
ship,
　　ever the discharge or escape may　occur,　and　includes　the　
cost　of
　　entive measures and damage caused by preventive measures;
　　ventive measures" means any reasonable measures taken　by　any　
person
　　r a discharge or escape of oil　from　a　ship　to　prevent　or　
reduce
　　ution damage;
　　p"　means　any　sea-going　vessel　or　seaborne　craft　of　
any　 type
　　soever, carrying oil in bulk as cargo;
　　cial drawing rights" means units of account used by the　
International
　　tary Fund and known as special drawing rights;
　　minal installation" means any site for the　storage　of　oil　in　
bulk
　　h　is　capable　of　receiving　oil　from　waterborne　
transportation,
　　uding any facility situated offshore and linked to any such site.
　　For the purposes of this Ordinance, where more than one　
discharge　or
　　pe results from the same occurrence or from a　series　of　
occurrences
　　ng the same origin, they shall be treated as　one;　but　any　
measures
　　n after the first of them shall be deemed to have been taken after
the
　　harge or escape.
　　References in this Ordinance to the area of any　country　include　
the
　　itorial sea of that country.
　　
　　ertificate as to parties to Conventions
　　rtificate signed by the Governor and certifying that a State
specified
　　he certificate--
　　is a party to　the　Liability　Convention　in　respect　of　a　
country
　　ified in the certificate; or
　　is a party to the Fund Convention in respect of a country specified
in
　　certificate,
　　l be conclusive evidence of the matters contained therein and
shall in
　　legal　proceedings　under　this　Ordinance　to　which　it　
relates　be
　　ssible on its production and without further proof.
　　alculation of tonnage
　　the purposes of this　Ordinance,　the　tonnage　of　a　ship　
shall　be
　　rtained as follows--
　　where the register tonnage of the ship has been or can be　
ascertained
　　ccordance with the Merchant Shipping (Tonnage)　Regulations　
(App.　I,
　　, the ship's tonnage shall be the register tonnage of the ship　
as　so
　　rtained but without making any deduction required by those
regulations
　　ny tonnage allowance for propelling machinery space;
　　where the ship is of a class or description with respect to　which　
no
　　ision is for the time being made by the　Merchant　Shipping　
(Tonnage)
　　lations, the tonnage of the ship shall be　taken　to　be　40%　
of　the
　　ht (expressed in tons of 2 240 lbs) of oil which the ship　is　
capable
　　arrying;
　　where the tonnage of the ship can not　be　ascertained　in　
accordance
　　either paragraph (a) or (b), the Director shall, if　so　directed　
by
　　court in any proceedings, certify what, on the evidence　
specified　in
　　direction, would in　his　opinion　be　the　tonnage　of　the　
ship　as
　　rtained in accordance with paragraph (a) or (b), as the case　may　
be,
　　he ship could be duly measured for the purpose; and the tonnage
stated
　　is certificate shall be taken to be the tonnage of the ship.
　PART II LIABILITY FOR OIL POLLUTION AND COMPULSORY INSURANCE
　　
　　nterpretation of Part II
　　In this Part--
　　bility Convention country" means a country in　respect　of　
which　the
　　ility Convention is in force; and
　　bility Convention State" means　a　State　which　is　a　party　
to　the
　　ility Convention.
　　In relation to any pollution damage resulting from　the　
discharge　or
　　pe of any oil carried in a ship references in this Part to　the　
owner
　　he ship are references to the owner at　the　time　of　the　
occurrence
　　lting in the discharge or escape or, if there is more　than　one　
such
　　rrence, at the time of the first of such occurrences.
　　References in this Part to the Merchant Shipping Act 1979 (1979
c. 39
　　.) are references to that Act as it applies in Hong Kong.
　　
　　iability for oil pollution
　　Where, as a result of any occurrence taking　place　while　a　
ship　is
　　ying a cargo of persistent oil in bulk, any persistent oil carried　
by
　　ship (whether as part of the cargo　or　otherwise)　is　
discharged　or
　　pes from the ship, the owner of the ship shall be　liable,　except　
as
　　rwise provided by this Ordinance, for any pollution damage　
caused　in
　　Kong.
　　Where--
　　a liability arises under subsection (1); and
　　the discharge or escape by reason of which the　liability　arose　
also
　　lts in pollution damage in the area of a Liability Convention　
country
　　r than Hong Kong, the owner of the ship concerned shall also be
liable
　　r subsection (1) for that damage as if the damage had occurred
in Hong
　　.
　　Where persistent oil is discharged or escapes from　2　or　more　
ships
　　-
　　a liability is incurred under this section by the　owner　of　
each　of
　　; but
　　the pollution damage for which each of the owners　would,　apart　
from
　　subsection, be liable cannot reasonably be separated　from　that　
for
　　h the other or others would be liable,
　　of the owners shall be liable, jointly with the other or others,　
for
　　whole of that damage for which the owners　together　would　be　
liable
　　r this section.
　　Section 21 of the Law Amendment and Reform (Consolidation)
Ordinance
　　. 23) shall apply in relation to any　pollution　damage　for　
which　a
　　on is liable under this section, but which is not due to his fault,
as
　　t were due to his fault.
　　xceptions from liability under section 6
　　owner of a ship from which persistent oil has been discharged　or　
has
　　ped shall not incur any liability under section 6 if　he　proves　
that
　　discharge or escape--
　　resulted from an act of war, hostilities, civil war,　
insurrection　or
　　xceptional, inevitable and irresistible natural phenomenon; or
　　was due wholly to anything done or left undone by another person,　
not
　　g a servant or agent of the owner, with intent to do damage; or
　　was due wholly to the negligence or wrongful act of　a　
government　or
　　r authority in exercising its function of maintaining lights or　
other
　　gational aids for the maintenance of which it was responsible.
　　estriction of liability for oil pollution
　　e, as a result of any occurrence taking place while a ship is
carrying
　　rgo of persistent oil in bulk, any persistent oil carried by the
ship
　　ther as part of the cargo or otherwise) is discharged or escapes
then,
　　her or not the owner incurs a liability under section 6,--
　　he shall not be liable otherwise than under that section for any　
such
　　ution damage as is mentioned therein; and
　　no servant or agent of the owner　and　no　person　performing　
salvage
　　ations with the agreement of the owner shall be liable　for　any　
such
　　ge.
　　
　　imitation of liability under section 6
　　e the owner of a ship incurs a liability under section 6 by reason　
of
　　scharge or escape which occurred without his actual fault or　
privity,
　　ay limit that liability in accordance with this Ordinance, and　
if　he
　　so his liability (that is to say, the aggregate　of　his　
liabilities
　　r section 6 resulting from the discharge or escape) shall not
exceed--
　　133 special drawing rights for each ton of the ship's tonnage;
or
　　14,000,000 special drawing rights, whichever amount is the less.
　　
　　Limitation actions
　　Where the owner of a ship　has　or　is　alleged　to　have　
incurred　a
　　ility under section 6 he may apply to the　court　in　accordance　
with
　　s of　court　for　the　limitation　of　that　liability　to　
an　amount
　　rmined in accordance with section 9.
　　If on such an application the　court　finds　that　the　
applicant　has
　　rred such a liability and is entitled to limit　it,　the　court　
shall
　　rmine the limit of the liability and direct payment into court
of　the
　　nt of that limit, and shall then
　　determine the amounts that would, apart from　the　limit,　be　
due　in
　　ect of the liability to the　several　persons　making　claims　
in　the
　　eedings under this section; and
　　direct the distribution of the amount paid into court (or, as the
case
　　be, so much of it as　does　not　exceed　the　liability)　among　
those
　　ons in proportion to their claims subject to the following　
provisions
　　his section.
　　A payment into court of the amount of a limit　determined　under　
this
　　ion shall be made in Hong Kong dollars and--
　　for the purposes of converting such an　amount　from　special　
drawing
　　ts into Hong Kong dollars the Monetary Authority may certify, in　
Hong
　　dollars, the respective amounts which are to be taken　as　
equivalent
　　a particular day to the sums expressed in special　drawing　
rights　in
　　ion 9;
　　a certificate signed by or on behalf of the Monetary　Authority　
under
　　graph (a) shall　be　conclusive　evidence　of　the　matters　
contained
　　ein and shall in legal proceedings under this Ordinance　to　
which　it
　　tes be admissible on its production and without further proof.
　　nded 82 of 1992 s. 44)
　　No claim shall be made in proceedings under this section except
within
　　time as the court may direct or such further time as　the　court　
may
　　w.
　　Where any sum has been paid in or towards satisfaction of any claim
in
　　ect of the pollution damage to which　the　liability　referred　
to　in
　　ection (1) extends--
　　by the owner or the person referred to in section 17 as "the
insurer";
　　
　　by a person who has or　is　alleged　to　have　incurred　a　
liability,
　　rwise than under section 6, for that damage and　who　is　
entitled　to
　　t his liability in connection with the ship by virtue of the　
Merchant
　　ping Act 1979 (1979 c. 39 U. K.), the person who paid the　sum　
shall,
　　he extent of that sum, be in the same position　with　respect　to　
any
　　ribution made in proceedings under this section as the person to　
whom
　　as paid　would,　apart　from　this　subsection,　have　been,　
and　the
　　ribution shall be made accordingly.
　　Where the owner who incurred the liability referred to in
subsection
　　has voluntarily made any　reasonable　sacrifice　or　taken　
any　other
　　onable measures to prevent or reduce pollution　damage　to　
which　the
　　ility extends or might have extended he shall be in the same　
position
　　respect to any distribution made in proceedings under this
section as
　　e had established a claim in respect of the liability　for　an　
amount
　　l to the cost of the sacrifice or other measures, and the
distribution
　　l be made accordingly.
　　The court may, if it thinks fit, postpone　the　distribution　of　
such
　　of the amount to be distributed as it deems appropriate having
regard
　　ny claims that may later be established before a　court　outside　
Hong
　　.
　　
　　Restriction on enforcement of claims after establishment of
limitation
　　
　　e the court has found that a person who has incurred a liability
under
　　ion 6　is entitled　to limit that liability to any amount　and　
he has
　　into court a sum not less than that amount--
　　the court shall order the　release　of　any　ship　or　other　
property
　　sted in connection with a claim in respect of that　liability　or　
any
　　rity given to prevent or obtain release from such an arrest; and
　　no judgment or decree for any such claim shall be enforced, except　
so
　　as it is for costs,
　　sum paid into court, or such part thereof as corresponds to the
claim,
　　be actually available to the claimant or would have been available
to
　　if the proper steps in the　proceedings　under　section　10　
had　been
　　n.
　　Concurrent liabilities of owners and others
　　e, as a result of any discharge or escape of　persistent　oil　
from　a
　　, he owner of the ship incurs a liability　under　section　6　and　
any
　　r person incurs a liability, otherwise than under　that　section,　
for
　　such pollution damage as　is　mentioned　in　subsection　(1)　
of　that
　　ion, then, if--
　　the owner has been found, in　proceedings　under　section　10,　
to　be
　　tled to limit his liability to any amount and has paid　into　
court　a
　　not less than that amount; and
　　the other person is entitled to limit his liability in connection
with
　　ship by virtue of the Merchant Shipping Act 1979 (1979 c. 39　U.　
K.),
　　roceedings shall be taken against the other person in respect　of　
his
　　ility, and if any such proceedings were　commenced　before　the　
owner
　　the　sum　into　court,　no　further　steps　shall　be　taken　
in　the
　　eedings except in relation to costs.
　　Establishment of limitation fund outside Hong Kong
　　e the events resulting in the liability of any person under
section　6
　　result in a corresponding liability under　the　law　of　a　
Liability
　　ention country other than Hong Kong, sections 11 and 12 shall
apply as
　　he references　to　sections　6　and　10　included　references　
to　the
　　esponding provisions of that law and the references to sums paid　
into
　　t included references to any sums secured under　those　
provisions　in
　　ect of the liability.
　　Extinguishment of claims under Part II
　　ction to enforce a claim in respect　of　a　liability　incurred　
under
　　ion 6 shall be brought in any court in Hong Kong unless the action　
is
　　enced not later than 3 years after the claim arose and not later　
than
　　ars　after　the　occurrence　or,　if　there　is　more　than　
one　such
　　rrence, the first of such occurrences resulting in　the　
discharge　or
　　pe by reason of which the liability was incurred.
　　
　　Compulsory insurance against liability for oil pollution
　　Subject to section 19, subsection (2) applies to any ship carrying　
in
　　a cargo of more than 2,000 tons　of　persistent　oil　as　
defined　in
　　lations made under this section.
　　A ship to which this subsection applies shall not enter or leave--
　　the waters of Hong Kong; or
　　if the ship is a Hong Kong ship, a port in　any　other　country　
or　a
　　inal installation in the territorial sea of any other country,　
unless
　　e is　in　force　a　certificate　complying　with　subsection　
(4)　and
　　ifying that there is in force in respect of the　ship　a　
contract　of
　　rance or other security satisfying the requirements of Article

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　　下一页

　　近几年来，基层商业银行因出租闲置房屋被工商行政管理部门以“超越经营范围”为由给予行政处罚的现象屡屡发生。为了逃脱行政工商行政管理部门的处罚，有的银行只得将“房屋租赁”登记在《营业执照》的经营范围项目内上 ；也还有的银行在工商行政管理部门的指点下，以单位的名义另办一个单一从事“房屋租赁”业务的《营业执照》，于是，出现了商业银行兼营其它行业和一个单位两个《营业执照》的现象。现实这种令银行和其它房屋出租者两难的问题，必须从法律和法理上予以厘清，并从法律制度方面予以完善。
一、工商行政管理部门认定商业银行出租房屋应当办理工商核准登的政策根源和理由。
　　基层工商行政管理部门这种做法首先来源于政策的混乱。早在1996年，国家工商行政管理局于发布的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》(工商市字[1996]308号)第四部分第2条规定：“从事房屋出租经营的单位和个人（居住用房暂除外），须经工商行政管理机关依法核准登记，颁发营业执照后，方可开展租赁活动。” 2000年2月17日国家工商行政管理局在给吉林省工商行政管理局《关于房屋租赁有关问题的答复》（工商市字[2000]第34号）中针对上文“《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》“关于居住用房租赁”的如何理解问题，答复认为“房屋所有人将房屋出租给承租人后，承租人作为居住用房使用的，房屋所有人暂可不进行工商登记注册；承租人将其作为经营场所使用的，房屋所有人需办理工商登记注册手续。”
　　以上两个文件首先把办理“工商登记注册”的主体仅限于“从事房屋出租经营的单位和个人”，而后又扩大为“承租人将其作为经营场所使用的”， “房屋所有人需办理工商登记注册”。以上规定，是迄今为止国家工商行政管理局关于房屋租赁方面房屋所有人需办理工商登记注册手续最为明确的说法。
　　至于一些地方政府和地方工商行政管理部门的规定也不乏其例。如河南省洛阳市房地产管理局和洛阳市工商行政管理局于2001年2月28日发布《关于整顿房屋租赁市场的通告》明确规定：凡机关、团体、部队、学校企事业单位以及公民个人出租房屋的，必须到工商行政管理部门办理营业执照。在个文件中，办理“工商登记注册”的主体涵盖了几乎所有的出租房屋的民事主体，比国家工商行政管理局的规定又有“突破”。
　　工商行政管理部门要管理房屋租赁，就必须有法律、法规和规章的明确授权，上述所列文件均不属于法律、法规或规章层面的文件，不能作为工商行政管理机关执法的依据。如果工商行政管理机关仍然以这些政策作为执法依据显然是错误的。值得注意的是国家工商行政管理局的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》和《关于房屋租赁有关问题的答复》都已被《国家工商行政管理局关于废止有关工商行政管理规章、规范性文件的决定》（发布日期：2004年6月30日　实施日期：2004年6月30日）废止。如果仍然以此作为执法依据，更是违法行为。
　　对此，工商行政管理部门却不以为然。在工商行政管理部门业内支持“出租房屋应当办理工商核准登记”观点的人士认为：首先，从租赁的定义来看，租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。因此，出租人通过对物品使用权的暂时流转以实现其特定的经济目的，其实质就是市场行为。其次，工商行政管理的概念是指国家为了建立和维护市场经济秩序，通过政府的市场监督部门和行政执法机关，运用行政和法律手段，对进入市场的生产经营者及其市场行为进行监督管理。由此可见，工商行政管理的对象是市场经营主体及其市场行为。那么，房屋租赁行为属于市场行为，就应该经过工商部门核准。否则，工商部门有权依法查处。”可以说，这种认识在工商行政管理部门带有一定的普遍性，正是工商行政管理部门带着这种观点去适用法律法规，由此导致房屋出租者无奈的境地。
二、工商行政管理部门认定商业银行出租房屋应当办理工商核准登记有悖于法律规定。
　　商业银行用于出租的房屋的情况大致可以分为两类，一类是自己投资修建闲置不用的房屋，一类是以资抵贷收回的房屋。我国现行的法律、行政法规中对商业银行出租房屋并没有禁止性规定，只要房屋租赁是双方当事人真实的意思，商业银行在租赁过程中依法办理了相应的手续，就应当视为合法的行为。
　　1.《城市房地产管理办法》第二条规定“从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”“ 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”该法第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”而该法并没有向出租人设定必须到工商机关办理注册登记的义务。
　　《城市房地产管理办法》是房地产管理的特别法，按照法律适用的原则，出租房屋的管理应当优先适用特别法，即《城市房地产管理办法》。根据《城市房地产管理法》规定，市、县人民政府房地产行政主管部门主管本行政区内的城市房屋租赁管理工作。公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》(公通字[2004]83号)第二项规定“工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机构。”第三项规定“不符合出租条件而出租的，由房地产管理部门依法给子处罚。”依照这些法律和联合通知规定，房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管，无权实施行政处罚。也就是说，城市房屋租赁行为应当由城市房地产管理部门来管理和规范。任何法律、行政法规都没有授权工商行政管理部门管理城市房屋管理工作，在没有法律、法规明确授权的情况下，被告插手城市房屋租赁行为，属于严重的超越职权。

　　2.原建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”第十七条规定：“房屋租赁凭证是租赁行为合法有效的凭证。”依建设部《城市房屋租赁管理办法》第十七条之规定，只要商业银行出租房屋时遵守上述法律、规章的有关规定与承租人签订房屋租赁合同并向房产管理部门登记备案，取得了“房屋租赁凭证”，并在收取房屋租赁收入后纳入收入进行核算，又按照国家规定缴纳了税款，其行为就应当是合法有效的。
　　也许有人质疑，《城市房屋租赁管理办法》仅是国家建设行政部门的规章，对于国家工商行政管理机关的行为不具有约束力。此看法也是不全面的。《城市房地产管理办法》第七条规定“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”根据法律授权，国务院建设行政主管部门有权制定相关的规章，即使当工商行政管理机关适用《企业法人登记条例实施细则》时与《城市房屋租赁管理办法》发生冲突，根据《立法法》的规定，这一冲突应当由国务院作出决定或者由两部门联合发文，国家工商行政管理局无权单独作出规定。
　　更何况，1995年7月24日，建设部关于贯彻实施《城市房屋租赁管理办法》的通知指出：“建设部在论证《城市房屋租赁管理办法》时，已征得国家工商行政管理局和公安部等部门的同意，各地房地产管理部门应当按照《城市房屋租赁管理办法》第十七条的规定，取得当地工商、公安部门的配合，建立规范的房屋租赁登记备案制度。如果工商行政管理部门否认《城市房屋租赁管理办法》第十七条：“房屋租赁凭证是租赁行为合法有效的凭证。”的规定，那么，建设部在上述通知中“已征得国家工商行政管理局和公安部等部门的同意”又该如何理解呢？
三、工商行政管理部门认定商业银行出租房屋应当办理工商核准登记是对法律的错误理解与适用。
　　出租房屋行为该不该纳入工商核准登记的范围，工商管理机关的逻辑是：房屋租赁行为属于市场行为，就应该经过工商部门核准。否则，依照《企业法人登记管理条例》第三十条规定“擅自改变主要登记事项或者超出核准登记的经营范围从事经营活动的”，“登记主管机关可以根据情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、扣缴、吊销《企业法人营业执照》的处罚”。
　　笔者认为，房屋租赁是否应当经过工商行政管理部门核准。关键取决于，房屋租赁是否属于“经营范围”。何谓“经营范围”？国家工商管理总局在《企业经营范围登记管理规定》（国家工商总局第12号令）第三条规定“经营范围是企业从事经营活动的业务范围，应当依法经企业登记机关登记。”。由此，界定房屋租赁是否属“经营范围”，前提是于必须搞清房屋出租是否属于 “经营活动”的问题。
　　目前，我国没有哪部法律对“经营活动”的概念作出定义。在没有法律释义的情况下，按照一般的做法只能按照工具书籍和学理解释来理解“经营活动”的内涵。《现代汉语词典》解释：“经营”为“筹划并管理（企业等）：～商业；～畜牧业 ；苦心～。”《现代经济词典》（主编：中国社会科学院经济研究所刘树成。出版：凤凰出版社、江苏人民出版社 2005-01）解释“企业经营活动"为“是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项”；在百度网站的解释“交易”为“就是买卖双方对某一样产品或商业信息进行磋商谈判的一单生意。是双方以货币为媒介的价值的交换。”在百度网站上，对“经营活动”普遍的解释是：“指企业利用一定的场地、设施、设备、技术等，通过劳动进行种植、养殖、采掘、制造、加工或从事科技开发、技术转让、组织商品购销活动以及为生产、变换、分配、消费提供各种服务取得收益的营利性行为。”
　　综合以上各种解释，“经营活动”至少需要这样几个要素：一是经营活动的主体，二是必须要通过劳动的过程，三是有一定的经济(资金或资产)投入,四是有一定的经济(资金、服务、物品)交换,五是经营行为是持续性、长期性、以其为业的营利性活动 (关键指赢利,获取利润)。
　　那么，出租房屋是否属于“经营活动”范畴呢？回答是否定的。众所周知，租赁是通过租赁合同由出租人将租赁物交付承租人使用、受益并支付租金的行为。租赁行为是以转移财产的使用权为基本属性，对于出租方而言，在保留所有权的前提下只需要转移租赁物的使用权就可以达到实现租赁物的价值的目标，对于承租人而言，取得租赁物的使用权及收益权即可达到自身的目的。房屋租金是承租人为取得房屋在一定时期的使用权，付给房屋所有人的货币报酬。房租是房屋使用价值分期出售的价格，是商品房屋逐渐实现的价值的货币表现。这正是区别于买卖交易合同的根本法律特征。租赁行为的客体是耐消耗的特定物，由此构成了借贷行为和其它服务性商业行为的法律特征。
　　不难看出，在租赁活动过程中，无需房屋所有者进行管理，无需进行体力或智力劳动，无需投入资金或原材料，无需进行交换，更无追求利润目的可言。
　　在此应当搞清的是，房屋所有权人获取租金与利润是两码事的。“利润”分为经济学中的利润概念和会计利润概念。经济学中的利润概念是指经济利润，等于总收入减去总成本的差额。而总成本既包括显性成本也包括隐成本。会计利润是指厂商的总收益减去所有的显性成本或者会计成本以后的余额。“显性成本”是指厂商为获得生产所需要的各种生产要素而发生的实际支出，主要包括支付给员工的工资，生产中购买的各种原材料、零部件和燃料等。“隐性成本”是指稀缺资源投入任一种用途中所能得到的正常的收入，如果在某种用途上使用经济资源所得的收入还抵不上这种资源正常的收入，该厂商就会将这部分资源转向其他用途以获得更高的报酬。对于出闲置房屋来说，不存在上述意义上的两种成本，故而，谈不上什么利润概念。换而言之，在一般性出租房屋行为活动中，房屋所有权人建造或购置房屋的主要目的不是为了牟取经济上的利润，这是与企业追求的目的是有区别的。
　　基于以上分析，出租房屋行为并非是一种“经营活动”，当然也不能纳入“经营范围”，工商行政管理部门将出租房屋行为认定为“经营活动”既缺乏法律支持，在法理上同样也是缺乏基础的。
四、变通之后的法律困惑与实践上的障碍
　　据了解，工商行政管理部门对于商业银行出租房屋行为要求办理营业执照的做法和工商行政管理部门以商业银行出租房屋行为“超越经营范围”为由给予行政处罚的现象是带有一定普遍性的。为了解决这类问题，一些商业银行多次与工商行政管理部门进行协商，但双方对于出租房屋是所谓的“变通做法”。
　　变通之后，银行被处罚的问题解决了，但新的问题又产生了----商业银行经营范围的合法性又遭受质疑：《商业银行法》第二条规定“本法所称的商业银行是指依照本法和《中华人民共和国公司法》设立的吸收公众存款、发放贷款、办理结算等业务的企业法人。”第三条规定“商业银行可以经营下列部分或者全部业务：（一）吸收公众存款；（二）发放短期、中期和长期贷款；（三）办理国内外结算；（四）办理票据承兑与贴现；（五）发行金融债券；（六）代理发行、代理兑付、承销政府债券；（七）买卖政府债券、金融债券；（八）从事同业拆借；（九）买卖、代理买卖外汇；（十）从事银行卡业务；（十一）提供信用证服务及担保；（十二）代理收付款项及代理保险业务；（十三）提供保管箱服务；（十四）经国务院银行业监督管理机构批准的其他业务。”“经营范围由商业银行章程规定，报国务院银行业监督管理机构批准。商业银行经中国人民银行批准，可以经营结汇、售汇业务。”该法对商业银行的经营性质和范围作了具体规定，如果工商登记准予经营“房屋出租”业务，商业银行岂不又违反了《商业银行法》？
　　现实社会中，党政机关出租闲置房屋的现象比比皆是，按照工商行政管理部门的逻辑，对于这些出租房屋的主体，是否也应当要求办理工商登记？如此，岂非党政机关也要领取《企业营业执照》，那么，党政机关到底是机关法人，还是企业法人？
　　如过认定出租房屋属于“经营活动”，那么企业、其它组织、个人以及其它民事主体的出售房屋算不算“经营活动”呢？如果出售房屋也算“经营活动”，那么国家出让土地使用权的行为、农民出售自己生产的产品、甚至老百姓卖废品等等岂非也都属于“经营活动”？难道都必须办理工商登记？如此这般，中国岂不又要冒出多少个亿的市场主体。如果办一个《营业执照》50元，工商行政机关岂不又增加多少个亿的收入？
出租房屋，对企业来讲该部分财产收益属营业外收入，对个人来讲属财产带来的孽息。好比公民到存款、炒股、购买基金一样，不能因其取得红利而认为其收入不合法应当办理营业执照。显然，工商行政机关的做法既无法律依据，在实践上也是行不通的。
　　所以，对于出租房屋这个问题应当区别情况分别对待：一是以专门从事房屋出租并提供经常连续性相关服务为主要项目从事经营活动的应当办理营业执照，如宾馆、写字楼、出租房屋的市场等。需符合以盈利为目的、有组织机构、有住所等企业设立基本条件。二是以闲置、多余房屋出租不以其为主要经营项目，不因房屋出租而提供经常连续性相关服务的，不必要求在营业执照增加经营项目或必须办理工商登记。
　　房屋出租登记问题涉及面非常广泛，争论一直不休，对于这样一个并不复杂的问题建议国家有关部门给予一个明确的说法。