云南省物价局 省建设厅 省财政


云南省商品住宅价格管理办法
云南省物价局 省建设厅 省财政



第一条 为了加强商品住宅价格管理，规范价格行为，维护房地产市场秩序，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，促进商品住宅建设的健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》及国家有关政策规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅是指取得省建设行政主管部门核发的房地产开发经营资质证书的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发建盖的各类商品住宅。
第三条 房地产开发经营单位和有关管理部门均应遵守本办法。
第四条 商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行级差价格。
第五条 商品住宅价格由下列项目构成。
一、成本，包括支付的以下各项费用：
1．土地征用费：指《云南省土地管理实施办法》（省人大一九九四年六月二日公布）规定的有关费用；以出让、转让方式取得土地使用权的，按实际支付的出让金、转让金计算。
2．拆迁补偿费：指《云南省城市房屋拆迁管理实施细则》规定的有关费用。
3．勘查设计及前期工程费：指国家及省有权部门制定的，支付小区或组团的规划、勘查、设计、“三通一平”或“六通一平”等费用。
4．建筑安装工程费：指按施工图内容及标准，依照《云南省建筑工程综合定额》编制的预算审定的基础、上部工程、水电、内外装修的施工费用。
5．住宅小区基础服务设施工程费：指为小区服务的非经营性配套设施的建设费用。具体项目是小区或组团红线内20米以内（含20米）道路、配电房、泵房、绿化及建筑小品、托儿所、幼儿园、小学、派出所、居委会、管委会、公厕、自行车库（棚）等。以上建设内容，以及项目
的规模和标准按批准的小区初步设计核定，费用按施工图预算核定。
6．开发间接费用：指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，以本款1－5项之和为基数的2％计算。
7．投资利息：计入成本的投资利息，各地可根据当地建设银行提供的本地区商品住宅占用贷款的平均周期、平均利率和项目的具体情况确定。
二、利润：
商品住宅法定利润按成本1－5项费用的8％以内计取。统代建房及安居工程不计法定利润，由房地产开发公司或承建的市、县开发办（合作办）按成本1－5项费用的1－3％收取管理费。利润和管理费的具体标准由各地物价部门视商品住宅质量确定。
三、税收：
商品住宅按国家税法规定的税种和税率缴纳。
四、地段差价：
地段差价的征收办法由各地根据国家有关规定制定。地段差价收入作为房地产市场调节基金进行管理。
第六条 下列费用不得列入商品住宅成本：
1．住宅小区内外的营业性用房和设施的建设费用；
2．住宅小区内外地区性的公共建筑的建设费用；
3．道路红线宽度在20米以上（不含20米）的城市道路及附属设施的建设费用。
第七条 商品住宅的楼层价差在标准楼层价格基础上，根据不同情况确定其楼层的差价率和不同的朝向确定朝向差价率。各楼层增减差价和朝向差价的代数和为零。楼层差价率和朝向差价率由各地统一制定。
第八条 商品住宅价格构成公式如下：
平均价格＝成本＋利润＋税金＋代收费
销售价格＝平均价格±（楼层差价、朝向差价）
公式中的税金，指营业税、城建税、教育费附加组成税收；固定资产投资方向调节税按云地税发〔1995〕22号文件执行。
第九条 购房单位或个人因需要，提出与施工图不同但符合国家住宅设计规范要求，所超出施工图内容及标准而增减的设备、材料及施工费用，由开发经营公司在销售价格之外，按分部分项工程结算有关规定与购房单位或个人另行结算。
第十条 单位和个人购买商品住宅，或者委托房地产开发经营公司统代建房屋的代收费的缴纳，其收费项目和收费标准依据国务院、国家计委和财政部，省政府、省物价局和省财政厅批准的商品住宅或统代建房屋的收费项目规定组成，收费标准按具体的文件执行。除以上有权单位制定
的收费以外，任何部门和单位制定的收费均无效。
第十一条 商品住宅价格实行国家定价和国家指导价。
房地产开发公司在以行政划拨方式获得的土地上开发的商品住宅售价和租金实行国家定价。经物价部门审批后的价格，房地产开发公司不得擅自提高。
房地产开发公司在通过出让、转让方式获得的土地上开发的商品住宅售价皆实行国家指导价，由物价部门制定基准价格，放开销售价格。销售价格必须报物价部门备案后方能执行。物价部门审批基准价格后，必须抄送同级地方税务部门。需缴纳土地增值税的商品住宅，在计算增值额的
扣除项目金额时，各级地方税务部门应以物价部门审批基价时测算的项目金额为扣减金额。
第十二条 房地产开发经营公司建造商品住宅必须按省建委《关于印发〈云南省房地产综合开发项目初步设计文件编审暂行规定〉的通知》（云建房〔1992〕第66号）规定报批初步设计，依据审批初步设计核定的建设内容、规模和标准编制施工图预算，经当地建设银行或预算编
制审查办公室审核后，连同有关文件资料报批价格。其中项目规划总建筑面积在五万平方米以上的报省物价局会同省建设行政主管部门审批；项目规划总建筑面积在五万平方米以下的，由地、州、市物价部门审批，报省物价局、省建设行政主管部门备案。旧城改造建商品住宅的，报批价格
时必须附拆迁补偿、安置费用结算资料。《商品住宅价格申报表》由各地、州、市物价部门发放。
第十三条 国家实行商品住宅预售许可证制度。房地产开发公司预售商品住宅时应先将预售价格报物价部门备案，由省、地、州、市建设行政主管部门发放《商品房预售许可证》。商品住宅竣工后，由物价部门最后审批销售价格或基准价格，审批后的销售价格以多退少补的方式同预售
价衔接。基准价格除抄送同级地方税务部门以外，不得对外宣传。
第十四条 任何单位不得在已经批准的商品住宅价格构成因素以外，擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按本办法第十二条规定重新报批。
第十五条 除国务院、省人民政府另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。
第十六条 房地产开经营企业必须遵守国家物价法规和政策，按规定报批商品住宅价格。
第十七条 对下列违反本办法的行为，各级物价、房地产、财政、审计部门依据《中华人民共和国价格管理条例》等国家、省有关法规予以处罚：
1．不按规定报批商品住宅价格的；
2．越权定价和擅自提价的；
3．违反规定的计价原则，扩大计价范围的；
4．擅自增设或减少建设内容，扩大建设规模或提高建设标准，将费用摊入成本的；
5．擅自提高取费标准或扩大取费范围的；
6．其他违反本办法的行为。
第十八条 除工商用房以外的其它非住宅商品房或统代建房的计价参照本办法执行。
第十九条 本办法不适用二次出售的商品住宅。
第二十条 各地、州、市可根据本办法制定补充规定，报省物价局、省建设厅备案。
第二十一条 省物价局、省建设厅、省地税局负责监督、指导各地执行本办法，对违反本办法计价原则、扩大计价范围、更改计价的行为有权纠正。
第二十二条 本办法自发布之日起执行。原省物价局、省建委、省财政厅颁发的《云南省商品住宅价格管理实施细则（试行）》即云价房发〔1992〕84号、云建房〔1992〕第180号文同时废止。
第二十三条 本办法由省物价局负责解释。



1996年11月30日
黑龙江省齐齐哈尔市人民政府


齐齐哈尔市乡镇预算外资金、自筹资金管理办法
齐齐哈尔市人民政府



第一条 为切实加强预算外资金管理，提高资金使用效益，根据财政部《关于颁发乡镇财政管理试行办法的通知》和《黑龙江省预算外资金管理办法》，结合我市乡镇实际情况，特制定本办法。
第二条 乡镇预算外资金、自筹资金是由乡镇各部门、单位和村、屯根据国家财政、财务制度规定，自行提取、自行使用，不纳入国家预算管理的资金。
第三条 在保证乡镇各单位预算外资金、自筹资金使用权不变的前提下，按照“专户存储、计划管理、财政审批、银行监督”的办法，由乡镇财政所具体负责管辖范围内的预算外资金、自筹资金的管理工作。
第四条 凡是乡镇管辖范围内的机关、团体、行政和事业单位，其各项预算外资金、自筹资金，必须全额存入乡镇财政所在当地银行开立的预算外资金存款专户，由财政所分户存储。
第五条 乡镇各单位的预算外资金、自筹资金，应坚持先收后用、量入为出、自求平衡、专款专用的原则，按国家的有关规定和财政部门批准的计划执行。不准擅自扩大开支范围和提高开支标准。
第六条 在财政专户存储的预算外资金，按两种办法进行管理。预算外资金收入数额小，不需设专职财会人员的单位，可在财政所设收入、支出两个专户，直接由财政所分别核算收入、支出；具备单独核算财务收入、支出条件的单位，收入上交财政专户存储，支出由财政部门按计划拨
款。
第七条 严格划分预算内和预算外资金的使用界限，不得互相挤占。预算外资金应按财政部门规定的会计科目单独核算。
第八条 新成立的预算外单位，应先在财政部门开立专户，再凭财政部门的证明到工商行政管理部门办理执照和到银行开立存款帐户。
第九条 乡镇预算外资金统管范围包括：
（一）上级划归乡镇财政的农业税附加、教育费附加、维护建设附加、公用事业附加等各项附加收入。
（二）下列部门和单位未纳入预算内管理的收入：
1、计划生育超生子女罚缴；
2、农机经营服务收入和农机监理费；
3、交通运输管理费、公路养路费；
4、土地超占费、管理费、矿产资源管理费；
5、水资源费、水利工程供水费、渔业管理费、水利站的经营服务收入；
6、农技推广站的技术服务费、科技转让费、经营服务收入；
7、农经站的审计费、合作基金会收入、合同仲裁收入；
8、公证费、民事调解费、诉讼费；
9、结婚登记费；
10、自行车管理费；
11、文化站的影视放映收入、广播网维护费；
12、企业办的企业管理费、企业上缴利润、承包费、集中的专用基金；
13、畜牧站的检疫费、防疫费、配种费、证照工本费、草原管理费；
14、中小学学杂费、勤工俭学收入；
15、上述项目未列的各项预算外收入以及其他部门、单位组织的一切预算外收入。
三权在上的粮管所、林业站、电管所、物价所、工商所等单位的预算外资金，也一律由的在地乡镇财政所专户统一管理。
第十条 乡镇自筹资金统管范围：
（一）民办教师补助费、校舍维修费；
（二）农村优抚优待金；
（三）民兵训练费；
（四）义务兵优待费；
（五）敬老院经费；
（六）民办养路员报酬补差；
（七）乡文化站费用补差；
（八）计划生育补助费；
（九）按规定在各单位及群众中筹集的其他资金。
第十一条 由乡镇财政所专户统一管理的各部门、单位的预算外资金、自筹资金、实行计划审批、分期拨款、跟踪检查的办法。年初由财政部门按各项资金的用途统一安排计划。对改变资金用途的，按规定上报审批。否则，一律收回，超支不补。
第十二条 资金使用和审批程序：乡镇各部门、单位按月向财政部门提出支出计划或申请，经财政部门审核并报乡镇长审批后，由财政部门按审批的计划执行。银行根据财政部门审批的计划，支付预算外资金和自筹资金。对未经财政部门批准的开支，银行有权拒绝支付。
第十三条 用预算外资金进行基本建设的，必须按照“先存后批，先批后用”的原则，由财政部门审查资金来源，然后将资金存入财政在银行设立的预算外资金、自筹资金专户。按资金额度存足以后，由财政部门根据乡镇政府批准的计划监督使用。
第十四条 实行独立核算、自负盈亏、企业化管理的事业单位预算外资金，除用预算外资金补充一定的周转金外，其余资金实行专户储存。
第十五条 乡镇各部门、单位以月、季、年为单位向当地财政所提报预算外资金、自筹资金收支计划，收支执行情况和年终决算报告，并由财政所负责汇总后上报上级财政部门。
第十六条 财政、计委、银行、审计、税务、物价、工商等部门和单位，应密切配合，共同做好预算外资金、自筹资金的管理工作。
乡镇财政所人员要增强为各单位服务的观念，处理好服务与监督的关系。对滥用职权、营私舞弊的，要视情节予以严肃处理。
第十七条 各级财政部门要组织有关部门，对乡镇预算外资金、自筹资金收支情况进行经常性的检查。对违反专户存储规定，拖缴、截留、转移和坐支预算外资金、自筹收入的单位和责任人，一经查出，由财政部门按《黑龙江省关于违反预算外资金管理规定处罚暂行办法》的规定，通
知银行冻结该单位支出专户，并按不同性质、情节，给予经济处罚。
第十八条 本办法由市财政局负责解释。
第十九条 本办法自一九九一年八月一日起施行。



1991年8月1日