能源部


大中型水电站工程建设施工与设备采购招投标工作管理规定
1991年10月18日，能源部

第一章 总 则
第一条 为了加强对水电建设工程招标投标（以下简称水电招投标）工作的管理，明确各方责任，根据国务院《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》，结合水电建设工作的具体情况，制定本规定。
第二条 招标承包制是在国家政策指导下，通过竞争的方式择优选择施工企业和设备制造厂家，以合同方式确定责任，以达到确保工程质量，缩短建设工期，降低工程造价，提高投资效益的目的。
第三条 招标、投标是法人之间的经济活动，无法人资格的部门或企业不能组织招标或参与投标。
第四条 凡国内投资建设的大中型水电项目进行招标承包建设的，均执行本规定。

第二章 招投标工作管理
第五条 能源部对大中型水电工程招投标工作进行管理和监督，其主要职责是：
一、根据国家有关法律和法规，制定和颁布有关水电招投标规定或办法。
二、监督、指导水电工程招投标工作。
三、会同有关主管部门组建大型水电工程的项目领导机构并批准项目的业主单位，批准国家重大建设项目的建设单位。
四、否决有损国家利益和严重违反国家有关规定的决标结果。
第六条 水电工程建设由项目领导机构、业主单位、建设单位进行管理。
项目领导机构：项目投资各方或行业、地方领导部门组成的董事会、理事会、领导小组等是项目的领导机构。有关项目招标的重大问题由项目领导机构决策。
业主单位：业主单位（以下简称业主）负责项目的建设申报、资金筹集与偿还、承担水电站建设任务，向国家和投资方负责。业主拥有项目固定资产经营管理权。
建设单位：代表业主对工程建设进行管理的机构，可由业主选聘或委托有工程建设管理能力的单位担任。在建设单位的管理之下，监理、咨询、设计、施工单位和设备制造厂商，按合同完成各自承担的任务。监理工作是建设管理的一部分，其单位和人员要相对稳定。
第七条 招标投标活动的基本方是业主和投标企业。经业主授权，建设单位作为招标单位代表业主从事招标工作。凡持有《水利水电施工企业资质等级证书》的施工企业均可参加与其资质相应的水电工程施工投标。持有其他行业资质等级证书的施工企业参加主体工程（含导流工程，下同）投标，其资质应附合“水利水电施工企业资质等级标准”的有关规定，并经项目领导机构同意。
第八条 有关主体工程的招标计划、资格预审文件、招标文件、资格预审报告、评标报告，由招标单位报业主批准和项目领导机构确认，并同时报上级主管部门核准。
有关单位在收到报告后应在十五天内答复，逾期不答复的即为确认。招标单位可进行下一步工作。

第三章 招 标
第九条 水电工程招标需具备下列条件：
一、建设资金已经落实，工程项目已列入国家或地方基本建设计划。
二、分标方案或执行概算已经得到业主批准；招标计划已经得到业主和项目领导机构的同意。
三、建设单位已与设计单位签订设计合同。
四、招标文件、招标设计、标底的编制工作已完成。
五、有关工程施工征地和移民搬迁的实施计划已经落实。
第十条 分标应有利于吸引投标企业参加竞争，有利于建设单位和承包企业的工程管理。主体工程分标不宜过多。
第十一条 招标方式分为公开招标、邀请招标及邀请议标。招标单位可根据工程条件和市场环境选择。同一工程中的分标项目，可以采用下列不同的投标方式。
一、公开招标：由招标单位公开发布招标通告。
二、邀请招标：由招标单位向有承包能力的企业发出投标邀请。邀请的施工企业不应少于三家。
三、邀请议标：招标单位邀请有承包能力的企业，采用商谈方式确定承包企业、合同条件直至签约，邀请的企业一般不少于两家。
第十二条 招标要对投标企业进行资格审查（资格预审或资格后审）。
第十三条 公开招标须采用资格预审方式。招标单位发布的资格预审通告应包括以下主要内容：
一、业主、建设单位、设计单位名称。
二、工程项目名称、地理位置、招标工程规模、计划开工日期，竣工日期。
三、申请参加投标企业的资质和附加资格条件。
四、出售资格预审文件的日期、地址及售价。
第十四条 资格预审文件一般包括以下内容：
一、招标工程概况、建设条件、主要工程量和技术要求、相应的图纸资料。
二、《合同条件》。
三、资格预审申请者须知（含接受申请的截止日期和送交地址）。
四、投标企业须填写的资格预审申请表，主要内容是：
1．企业名称、隶属关系、企业主要负责人。
2．企业资质等级证书副本复印件。
3．企业简史和近二十年的工程业绩。
4．企业现状（人员、设备、财务）。
5．企业现有施工任务和正在商签的合同。
6．拟投入本工程的设备、设备状况和来源以及拟投入的流动资金。
7．拟派出的驻工地负责人的姓名和资历。
第十五条 招标单位可根据招标工程的技术特性和施工总体要求，兼顾国内现有水平制定附加资格条件，附加资格条件应保证有适当数量的施工企业可以参加投标。
第十六条 施工企业联合参加投标时，联营体中的各个施工企业均应分别填写资格预审申请表，并注明联营体的责任方和各方的责任。
第十七条 招标单位组织专业人员进行资格审查工作并提出资格预审报告。
第十八条 资格预审报告经业主核准后，招标单位向资格预审合格的企业发出投标邀请书，告知购买招标文件的日期、地址和售价。
第十九条 邀请招标、议标可采用资格后审方式。资格条件和资格审查内容应编入招标文件。
第二十条 招标单位负责组织编写招标文件。招标文件是编制投标书的基本依据和合同文件的基本内容，招标文件应体现公平合理的原则。
招标文件包括下列主要内容：
一、投标者须知。其中包括：工程综合说明、合同形式和范围、工期要求、材料和施工设备供应办法、建设资金来源、对投标、开标、评标、合同签定过程的规定、投标保函格式。投标保函金额一般为概算投资的0．1％左右。
二、技术规范。其中包括：工程项目的工作内容、工程量及有关的图纸资料、技术质量标准、验收规程、计量结算办法、有关安全和环保的规定。
三、合同文本。其中包括：合同条件、履约保函格式。履约保函金额一般为承包价的2％。
水利水电施工企业基地补贴费和特殊技术装备补贴费可暂不计入标底、报价和评标价，其使用方式另行规定。
四、投标企业应编制的投标书内容和格式。内容包括：工程施工计划、施工方法、质量，安全，环保措施、财务支付计划、工程量报价单及说明。
第二十一条 招标文件售出后，招标单位应按预先确定的日期组织各投标企业察勘现场，回答与投标有关的各种问题。察勘后投标企业以书面形式提出问题清单。
第二十二条 招标单位要对各投标企业书面提出的问题作出统一答复，并连同对招标文件的修改补充意见，以《补充通知》的书面形式正式通知所有投标企业。《补充通知》具有与招标文件同等的法律效力。在投标截止日期之前15天内招标单位不再解答问题并不得再发送《补充通知》。
第二十三条 从出售标书到投标截止的间隔时间，应根据招标工程的规模和复杂程度确定，一般为30至120天。

第四章 标 底
第二十四条 招标必须编制标底，标底由招标单位确定后上报。主体工程项目的标底由业主报项目领导机构确认；一般项目标底由业主批准。
第二十五条 标底由招标单位委托设计或咨询单位编制，或自行组织编制。编制时须组织原概算编审人员和有经验的施工人员参加。
第二十六条 标底编制的依据和原则：
一、工程项目划分、工程量、施工条件等要与招标文件相一致。
二、根据审批的概算（或修定概算），按招标年物价、人工费、费用水平编制标底。编制时采用的施工方案、工期和强度应符合设计文件审批原则，并按实际技术水平进行优化。
三、“计划利润”与“税金”按部颁《水利水电工程设计概（估）算费用构成及计算标准》和现行费率列入标底。“保险金”（如有时）按有关规定列入标底。
四、一个招标项目只能有一个标底。
第二十七条 标底在开标前必须严格保密，尽量减少接触标底的人员。接触标底人员负有对标底保密的责任。

第五章 投 标
第二十八条 投标企业在接到招标单位的邀请后，即可购买招标文件参加投标。
第二十九条 投标企业如发现投标文件有差错、疑问之处，应及时以书面形式提请招标单位澄清。
第三十条 投标企业在认真研究招标文件后，根据本企业的技术特长和实力，采用先进技术，优选施工方案，强化施工管理，严格按照招标文件的要求和条件进行投标书的编制。投标报价中计划利润应接近国家规定的标准，并单列出各种税金和保险金。
第三十一条 允许投标企业对其投标条件作出声明和解释，但不允许修改招标文件的实质性内容。
第三十二条 投标企业除了按招标文件内容编制投标文件外，还可以附加提交《建议方案》，并做出建议方案的报价，供招标单位选用。在投标书的封面上注明《建议方案》字样。招标单位应仔细研究，有权接受或拒绝此类建议方案。
第三十三条 在规定的投标截止日期前，投标企业可以派人递送或邮寄投标书（以寄出邮戳时间为准）到指定地点。招标单位在收到投标书之后应签发回单。在投标截止日期之前，还允许投标企业以正式函件调整报价或作出书面附加说明。此类函件与投标书具有同等法律效力。对于未密封或未按规定时间递交的投标书，以及开标之后才寄达的投标书和函件，招标单位有权拒绝接收。
第三十四条 投标书为印刷体或楷书手写体复印件，正本二份，其中修改应加盖法人印鉴。副本三至五份，副本无法律效力。
第三十五条 投标书有效期从开标之日算起，一般为120天，在有效期内投标企业不得撤销投标书。在特殊情况下，招标单位可要求投标企业延长有效期，投标企业可接受或拒绝这种延长。
第三十六条 议标项目，施工企业仍需编制标书。

第六章 开 标
第三十七条 招标单位必须按招标文件所规定的时间、地点召开开标会议。除投标企业必须派代表参加会议外，招标单位可根据需要邀请上级主管部门、地方基建主管部门、设计单位、建设银行、公证部门等单位参加。招标单位按收到投标书逆顺序当场启封开标，宣读投标企业名称及其报价、附件、声明。
招标单位在开标会议后，编写开标会议纪要通报有关单位。
第三十八条 投标书有下列情况之一者为废标。
一、未加盖本企业和法人代表印鉴。
二、未按规定格式填写或字迹模糊不清。
三、有两个或两个以上最终报价（建议方案报价除外）。
四、投标企业未派代表参加会议（因故迟到经招标单位认可者除外）。
五、有其它违反招标文件规定的。
第三十九条 投标书启封开标后，投标企业提出的任何声明或附加优惠条件一律不得作为评标依据。

第七章 评 标
第四十条 开标前招标单位应成立评标工作组。评标工作组由专业人员组成并要有招标文件和标底主要编制人员参加。必要时还可组织专家工作组参与评标工作。评标工作组和专家工作组的人员不代表各自组织和单位并严禁私下与投标企业接触，更不得泄露评标过程和评标结果。
第四十一条 初选：评标工作组首先复核各投标书的报价，修正算术错误，检查投标书的完整性及是否对招标文件作出实质性响应，提出初选企业名单（一般为二至四个）和澄清会谈问题清单。
第四十二条 澄清会谈：开标后15天内，招标单位分别与初选企业举行澄清会谈。对所澄清的问题应采取书面确认的方式，经双方签字后作为投标书的组成部分。在澄清会谈中投标企业不得更改报价与工期，招标单位也不得要求投标企业降低报价或缩短工期。
第四十三条 企业调查：招标单位利用会谈、走访、咨询等各种手段对初选企业进行调查，调查其信誉情况及承诺能力。
第四十四条 评审：评标工作组应对投标书进行技术和经济两方面的评审。对施工方案，施工设备选型，保证进度、质量和安全的技术措施，进行可行性与合理性比较。审核投标报价有无漏项和重复计算等错误，工程单价、各项取费是否合理，是否符合现行有关规定和招标文件要求，将投标报价加上各种可计量、可接受的因素转算成评标价，再结合投标企业情况，提出评审报告。
第四十五条 招标单位根据评审结果提出评标报告报送业主。评标报告推荐的中标企业（一至二个），其评标价应在合理的范围之内，一般不宜高于标底5％或低于标底的8％。

第八章 决 标
第四十六条 业主组织评标委员会对评标报告进行审查。评标委员会由项目领导机构各方代表和高级专业人员组成。大型项目主体工程的评标委员会名单需报上级主管部门确认。
一般项目评标报告经业主核准后即可决标。大型项目主体工程决标前需征求项目领导机构的意见。
第四十七条 所有投标企业评标价与标底偏差均超过第四十五条的规定时，招标单位应首先复核标底，若标底无误可采取以下办法处理：
一、按原定计划从投标企业中选择综合评价较好的企业中标。
二、选择综合评价较好的两个企业进行议标。
三、宣布招标无效，另行招标。
第四十八条 因故（非施工企业原因）招标失败时，招标单位应赔偿投标企业标书编制费和保函手续费。金额为标底的万分之三，但最多不超过三万元，同时退还投标保函。

第九章 授标与签订合同
第四十九条 中标企业确定后，由招标单位以业主的名义发出授标通知书，双方进行合同谈判确定《合同协议条款》，并应在两个月内签订工程承包合同。如中标企业借故拖延签订合同或提出超出投标书承包条件的要求，招标单位可取消其中标资格，另定中标企业。
施工企业联营体中标，在签订合同前需在当地工商行政主管部门办理注册登记。
第五十条 合同文件由招标单位与中标单位共同准备。合同文件应包括以下内容：
一、《合同协议条款》及谈判纪要。
二、《合同条件》。
三、投标文件及澄清会谈纪要。
四、来往函件。
五、招标文件及招标单位补充通知。
上述文件内容有冲突时其解释顺序为：一、二、三、四、五。
第五十一条 合同文件准备就绪后由招标单位确定签订合同日期，举行签字仪式，招标单位与中标企业签订合同。
第五十二条 招标单位收到中标企业的履约保函后合同生效。部属和武警水电指挥部所属施工企业的履约保函可用中国水利水电工程总公司或武警水电指挥部的履约担保书代替。合同履行结束后保函撤销。
第五十三条 合同签订后招标单位应书面通知未中标企业，退回投标保函并付给编制投标书补助金（废标除外）。补助金额一般不超过中标价的万分之二，由招标单位根据编标的情况确定。但最多不超过二万元。

第十章 设 备 采 购 招 标
第五十四条 设备采购招标，包括永久及成套设备采购、施工设备采购招标。招标单位应按有关资料列出设备采购清单，并按资金来源，设备性质和分类，以及交货期进行分标，并将同一分标内能进行单独分类投标的设备划分为分包单元。分包单元的大小要适当，允许投标厂家选投部分分包单元或整个分标。
第五十五条 设备采购招标按设备性质和技术复杂程度进行分类采购招标，也可按工程项目进行成套设备综合采购招标。
第五十六条 设备采购招标应具备的条件：
一、有设计单位确认并经上级主管部门批准的设备采购清单。
二、进口设备采购应持有进口许可批件。
三、采购资金已安排落实。
第五十七条 永久及成套设备采购招标，需对生产厂家进行资格预审。只有预审合格的厂家才能参加投标。
施工设备采购招标，一般可采用资格后审的办法，即在评标时先对投标厂家进行资格审查。
第五十八条 设备采购招标文件由商务部分和技术部分组成。
一、商务部分包括邀请投标通知，投标厂家须知，合同条件和合同文件格式。在合同条件中包括支付方式、包装、运输、仲裁等内容。
二、技术部分反映业主、招标单位的技术要求，包括采购设备一览表，技术规范书和必需的图纸。
三、大型高技术设备的采购也可把商务和技术条款，分别编写成技术招标文件和商务招标文件，并把招标部分工作分为两个阶段。
第一阶段：分发技术招标文件，邀请有投标意向的厂家前来考察和技术洽谈，投标企业应在规定的时间内向招标单位提出技术建议书。
第二阶段：正式出售商务招标文件和修改后的技术招标文件，进行正式招标。
第五十九条 设备采购招标文件除一般招标条款外还应包括以下内容：
一、设备名称、规格、性能、技术质量标准以及数量、用途。
二、设备的供应方式、交货期限。
三、检验、培训、安装或安装监督、设计审查以及联络要求。
四、投标书格式、价格计算表、其它费用表。
五、投标厂家资质证明书，包括产品合格证、设备2至3年以上使用实践情况证明。
六、设备允许偏差系数或偏离值。
七、投标保函要求。保函金额一般为报价的3％。
八、其它特殊要求。
第六十条 设备采购评标由评标委员会和评标工作组进行。一般采用记分法或全额成本法进行评估。选择投标书符合招标文件的要求，总评审价和综合评价最好的厂家中标。总评审价包括出厂价、运输费、附件备品和工器具费、安装监督费。综合评价包括技术性能，交货日期，技术服务，备品配件供应，使用成本，维修费用，寿命周期等因素。评价报告经业主、项目领导机构核准后决标。
第六十一条 招标单位授与合同时，有权按招标文件中规定的限度，对采购设备数量和技术服务范围进行更改并在授标通知书中说明。
第六十二条 招标单位与中标厂家在授标通知书发出后一个月内签订合同。当招标单位收到厂家提交的履约保函后合同生效。保函金额一般为合同价的10％。
第六十三条 本章内容为设备采购的补充条款，其它章内容亦适用于设备采购，但不一致处以本章为准。

第十一章 违 章 处 理
第六十四条 用非法手段获取标底信息的企业，尚未开标的应取消其中标资格并没收其投标保证金；已经授标的，由业主处以标价2％以下的罚款。
第六十五条 有关人员在招标中如有泄露标底、行贿受贿等行为，有关单位应追究其责任，给予行政处分和罚款。构成犯罪的，应提交司法机关依法追究其刑事责任。
第六十六条 招标单位如有违章行为，上级主管部门接到报告后应当立即核查和纠正其错误，并予以行政和经济处罚。

第十二章 附 则
第六十七条 本规定自发布之日起执行，原水利电力部［86］水电基字第1号《水利电力工程施工招标、投标工作条例（试行）》和［88］水电水建字第18号《关于水电站工程建设施工招标投标的若干补充规定（试行）》同时在水电行业中停止执行。
第六十八条 本规定的解释权属能源部。


江西省宜春市人民政府


宜春市人民政府关于印发《宜春市中心城区物业管理实施细则》的通知


宜府发〔2005〕30号



袁州区政府，市直各单位：
经市政府第30次常务会议研究同意，现将《宜春市中心城区物业管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。



二OO五年八月五日


宜春市中心城区物业管理实施细则

第一条 为了规范物业管理活动，保护业主和物业管理企业的合法权益，维护社区安定团结，推动社区精神文明建设，改善市民的生活和工作环境，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》和省人大《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市中心城区内住宅和非住宅的物业管理。
第三条 物业管理应通过公开、公平、公正的招投标等市场竞争机制选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 宜春市房地产行政主管部门（市房管局）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
宜春市城管综合执法机关和城管公安分局负责对社区社会安全工作的指导与监管。
第五条 对共用设施设备不齐全的物业管理区域，由市相关部门组织整治，创造条件逐步实行物业管理。
物业管理区域不好界定的，由街道办事处会同市文明办、市房管局按共用设施设备、建筑物规模、社区建筑划分。
建设（规划）、公安（消防）、城管（市政、绿化、供水、供气）、物价、环保、工商等有关部门及电视、电信、供电等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。
第六条 物业管理区域内的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。
第七条 物业管理区域内的绿化建设由开发企业负责；共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化行政主管部门的指导监督。
第八条 物业管理区域内道路、楼宇周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。
物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责。
厕所、化粪池清掏、生活垃圾收集清运工作由市容环境卫生行政主管部门指导监督。
第九条 高层物业以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。
第十条 开发企业移交物业时，应当按以下标准无偿向业主委员会提供包括市政、环卫、文体、卫生等符合城市规划要求的物业管理用房：
房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业区，应提供不少于100平方米建筑面积的物业管理用房；房屋总建筑面积为2万平方米以上的物业区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加40平方米建筑面积，业主委员会活动用房或社区办公用房应占物业管理用房的30%，其它的为物业管理企业办公用房。
物业区内有经济收入的共用配套设施、设备和场地，统一由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
物业管理用房产权归全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。
物业管理用房规划、设计、建设和验收由市建设局把关，无物业管理用房的项目不得颁发工程建设规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证、竣工验收合格证及房屋产权证。
开发企业违反规定，基础设施建设不到位的或不按规定提供物业管理用房的，在开发企业资质年检中给予通报批评、黄牌警告、降低资质或注销资质等处罚。
第十一条 同一物业管理区域内的业主，应当在市房管局指导下，由前期物业管理企业与业主大会筹备委员会组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
旧物业区由物业区所在街道办事处牵头会同居委会、市房管局组织召开首次业主大会或者业主代表大会并选举产生业主委员会。
同一物业管理区域内首次召开业主大会，还应当成立业主大会筹备委员会，业主大会完成首次大会会议议程，筹备委员会自动解散。
同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，即可以召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）房改房出售建筑面积达到30%以上的；
（二）新建物业出售建筑面积达到50%以上的；
（三）物业出售已满两年的。
业主人数在50人以下的且经全体业主一致同意，可以由业主共同履行业主大会、业主委员会职责并制定业主公约和议事规则。
业主在首次业主大会会议上所持的投票权。住宅业主按套计算，一套一票；商业、写字楼等非住宅业主按拥有物业的建筑面积计算，50平方米(含50平方米)以下的每一产权为1票，同一产权每超过50平方米，增加1票。尚未销售的房屋，开发商与业主享有同等的权力和义务。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30天内，持下列文件到市房管局备案：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会成员名单；
（三）业主委员会章程；
（四）办公场所证明文件及其他需要的材料。
业主委员会成员应当由业主担任，业主委员会成员不得少于5人，人数为单数，业主委员会主任、副主任在业主委员中推选产生。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、身体健康的业主担任。
有下列情形之一的不得担任业主委员会委员：
（一）已经不是业主的；
（二）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的；
（三）被业主大会罢免后7年内的；
（四）有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规或者违反业主公约等严重行为的；
（五）其他不宜担任业主委员会委员的。
第十三条 业主大会和业主委员会应当自觉接受市房管局的指导与监督。业主大会的决定，业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。否则，市房管局有权予以纠正。
业主委员会的办公经费，在物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支，没有经营收入的，可在物业服务费中列支，建筑面积在5万平方米以下的物业区，不得超过物业服务费总收入的1%；建筑面积在5万平方米以上的物业区，不得超过物业服务费总收入的0.5%。
业主委员会负责日常事务的委员原则上不超过2人，应当给予适当补贴，补贴标准每人每月不得超过500元，但需通过业主大会表决通过，从物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支，没有经营收入的，可在物业管理服务费中列支。
第十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业按照国家规范性的物业服务合同文本订立合同。物业管理企业应当按照下列要求履行物业管理服务职责：
（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；
（二）在物业使用前，将物业的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）按照业主委员会审定的财务预算使用专项维修资金；
（四）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行日常养护；
（五）物业的共用部位、共用设施设备被损坏时，立即采用保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（六）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（七）做好物业管理费用收支的各项帐目，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（八）6个月公布1次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督；
（九）因地制宜，利用物业区域内宣传栏等设施加大对居民的思想道德教育力度，积极开展创建文明家庭、文明楼道、文明楼院、文明小区等活动；
（十）积极配合生活垃圾袋装化工作，生活垃圾袋装收集率、日清率均达100%，有效解决垃圾裸露及乱丢乱倒造成的二次污染，保持良好的生活环境。
第十五条 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间除应做好交接工作外，还应在10日内，向业主委员会办理下列事项，报市房管局备案：
（一）清算账目，对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以移交；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务账册；
（三）移交有关房屋、场地和财物。
第十六条 物业服务收费按照《江西省物业管理服务收费管理办法》执行。
物业服务费自房屋竣工验收交付之日起计算，未入住业主的收费标准在物业管理服务合同中双方约定，已竣工验收但未销售出去的物业，由开发商负责缴纳，但不得超过收费标准的50%。
高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度，按双方合同确定。
物业服务费是物业管理企业按市场运作方式，利用合同约定的服务性收费，包含小区内的保洁、保安、垃圾清理和转运以及其他一些基础设施设备的日常维护和养护。
物业管理服务等级由市房管局参照江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准评定，并实行动态制，每年复核一次。
第十七条 物业管理企业财务管理按照财政部、建设部颁布的《物业管理企业财务规定》执行并在物业服务合同中约定。市物价局会同市房管局对物业服务收费进行监督。
第十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏物业承重结构和破坏物业外貌；
（二）占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）乱设摊点、乱开设餐饮店、乱设集贸市场；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画；
（七）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声；
（八）利用房屋从事未经有关部门批准的非法的生产、经营、加工、养殖等危害公共利益和侵犯他人正当权益的活动；
（九）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第十九条 任何单位及个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。
确因维护物业或者公共利益需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意后，签订相关协定，并在约定的期限内恢复原状。
第二十条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。业主需要出租物业的应当事先告知物业管理企业，并通过房地产主管部门办理房屋租赁备案手续。
室内外装修活动未经批准不得有下列行为：
（一）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（二）拆改燃气管道和设施。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第二十一条 住宅和非住宅都应当设立专项维修资金。
（一）新建商品房（含经济适用房、安居房），以商品房预（销）售建筑面积计算，住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准，由开发企业向市房管局代缴交专项维修资金；
（二）开发企业自留物业应当在办理产权登记前住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准缴交专项维修资金；
（三）未归集维修资金的旧物业区域，在业主委员会成立后，由业主委员会组织归集，用于物业区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。
（四）新建商品房项目，开发企业在办理商品房预（销）售许可证时，先向市房管局按项目规模预缴30%维修资金，剩下的70%在办理产权登记备案时一次性缴清，并领取维修资金缴存证明。
第二十二条 目前已由开发商代收缴的维修资金，在2005年12月31日之前全部归集到市房管局监管，并按栋立帐、核算到户。
维修资金由开发企业在销售物业时向买受人明示收缴标准，与房价一并公布。
专项维修资金属业主所有，由市房管局代管，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，由物业管理企业提出使用维修资金申请，经业主委员会同意，报市房管局审批。
第二十三条　市房管局在代管维修资金期间发生的业务费用，应编报预算，经市财政局审批后，从代管维修资金的利息差额中列支。
第二十四条　专项维修资金按以下程序可以续筹：
（一）已筹集的专项维修资金不敷使用时，由物业管理企业提出再筹集计划，报业主委员会；
（二）业主委员会召开业主大会表决决定住宅与非住宅的续缴标准，续缴标准不得超过本细则第二十一条规定；
（三）应续筹的资金按业主占有的物业建筑面积比例由物业管理企业向业主归集，并存入市房管局物业专项维修资金帐户中。
第二十五条　业主转让物业时，其专项维修资金帐户剩余部分资金不予退还，随物业所有权同时过户；因物业拆迁或者其他原因造成物业灭失的，专项维修资金由市房管局将专项维修资金帐面余额按业主个人缴交比例退还业主。
第二十六条 本办法所称共用部位是指建筑物承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。
共用设施设备是指业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
多层住宅是指7层（含7层）以下的住宅。
第二十七条 本细则由宜春市房地产管理局负责解释。
第二十八条 本细则自发布之日起实施。